Visiter, vérifier, chiffrer — avant de signer.

À regarder : bruit et nuisances (route, voie ferrée, école, bar, industrie) — revenez à des heures différentes, en semaine et le week-end ; exposition et lumière pièce par pièce ; vis-à-vis ; stationnement ; état et entretien de la rue.

À demander : les projets d'urbanisme et constructions à venir à proximité (mairie, PLU), les servitudes (passage, réseaux), les nuisances connues du voisinage.

À vérifier soi-même : les risques du terrain sur Géorisques (inondation, retrait-gonflement des argiles, sismicité, cyclone et submersion en Outre-mer, radon, sites pollués) et le plan de prévention des risques naturels (PPRN), notamment le PPRI lorsqu’il traite l’inondation.

Sur la toiture et la charpente, repérez les tuiles ou ardoises déplacées, la mousse, l'état du faîtage, des solins et des gouttières, et les traces d'eau en sous-face des combles ; un bois de charpente humide ou percé de galeries peut trahir des insectes, voire des termites en zone concernée.

En façade, l'enduit, les traces d'humidité et les désordres autour des ouvertures se lisent avec les fissures (voir « Comprendre une fissure » plus bas). Regardez aussi les menuiseries : simple ou double vitrage, étanchéité des joints, bon fonctionnement des ouvrants, et une condensation entre les vitres qui signale un double vitrage hors service.

L'humidité — auréoles, cloques de peinture, salpêtre, odeur de moisi, remontées en bas de murs — donne lieu à des traitements parfois lourds et pèse sur la santé. Vérifiez enfin que l'eau s'évacue bien : la pente du terrain doit l'éloigner de la maison, avec drainage et regards en état.

Côté électricité, ouvrez le tableau (présence d'un différentiel, mise à la terre) et regardez l'état des prises et des fils apparents : une installation de plus de quinze ans fait l'objet d'un diagnostic, et sa remise aux normes peut coûter cher. Pour la plomberie et l'eau chaude, testez la pression et l'écoulement, cherchez les traces sous les éviers, notez l'âge du chauffe-eau et la présence éventuelle de vieilles canalisations en plomb.

Les sols se contrôlent en tapant le carrelage — un son creux peut signaler un défaut d’adhérence —, en repérant les carreaux fissurés et en vérifiant la planéité. Une fissure n’indique pas, à elle seule, sa cause ni l’étendue des travaux nécessaires : localisez d’abord l’origine de l’eau ou du mouvement (voir plus bas). Vérifiez enfin la ventilation (VMC, entrées d'air, moisissures dans les angles) et le confort thermique : isolation, DPE et orientation, en demandant des factures d'énergie réelles.

Demandez le dossier de diagnostic technique (DDT). Obligatoire selon le bien L’article L.271-4 du CCH impose au vendeur de joindre à la promesse les diagnostics exigibles, mais leur liste dépend du bien : le plomb concerne notamment les logements construits avant 1949 ; l’amiante, ceux dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997 ; l’électricité et le gaz, les installations de plus de quinze ans ; les termites, les zones concernées. L’état des risques dépend également de la localisation. Réclamez ensuite les factures et garanties des travaux réalisés et les autorisations d'urbanisme correspondantes : une extension, une véranda ou des combles aménagés ont-ils bien été déclarés ? Réunissez enfin la taxe foncière, le montant des charges et les consommations d'énergie. En copropriété, distinguez les documents remis avant la promesse de l’état daté demandé avant l’acte.

Toutes les fissures ne se valent pas. Ce qui compte, c'est la largeur, la forme, l'emplacement et surtout l'évolution dans le temps.

Les microfissures fines et superficielles — faïençage de l'enduit ou de la peinture, retrait du plâtre — sont souvent bénignes : très fines, de l'ordre du dixième de millimètre et stables, elles se surveillent sans s'alarmer.

À l'inverse, une fissure doit être examinée de près lorsqu'elle dessine un escalier le long des joints de parpaings ou de briques, lorsqu'elle traverse le mur, dépasse environ deux millimètres, s'ouvre aux angles des fenêtres et des portes, ou lorsqu'elle évolue dans le temps. Elle peut alors trahir un mouvement de structure — tassement de fondation, retrait-gonflement des argiles (sécheresse puis réhydratation), défaut de drainage —, ce qui suppose une expertise, voire une reprise en sous-œuvre coûteuse. Une fissure horizontale en bas de mur, elle, évoque plutôt l'humidité ou une poussée, et mérite aussi d'être investiguée.

Le cas du carrelage fissuré. Conseil PTC Le carrelage et ses joints ne constituent pas, à eux seuls, un système d’étanchéité. Une infiltration peut venir d’une canalisation, d’un point singulier mal traité, d’un système sous carrelage absent ou défaillant, d’une fissure du support ou d’une arrivée d’eau située ailleurs. Avant de démolir, faites localiser la source, vérifiez les réseaux et identifiez le complexe de sol. Ce diagnostic permet de comparer une réparation localisée, une reprise d’étanchéité sous carrelage ou une réfection complète, et de n’ouvrir que ce qui doit réellement l’être.

Le bon réflexe : mesurer et photographier avec la date, noter l'emplacement, demander depuis quand la fissure est là et si elle bouge, poser un témoin (jauge ou plâtre) si vous pouvez revenir, et faire expertiser en cas de doute. Recoupez avec l'exposition du terrain au retrait-gonflement des argiles sur Géorisques.