Le droit de construire À confirmer
Le PLU, la carte communale, le certificat d’urbanisme et les servitudes déterminent ce que vous avez réellement le droit de construire.
Acquisition foncière
Un terrain ne s’achète pas seulement au prix affiché.
Pilote ton chantier vous aide à vérifier ce que vous pourrez réellement construire, le coût des raccordements et les protections à inscrire dans votre offre ou votre compromis.
ConstructibilitéRisques et solRéseauxConditions suspensives
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Votre prochaine décision
Commencez par l’étape qui correspond à votre terrain
Choisissez une seule suite de vérifications. Quand elle est terminée, passez à la suivante : vous ne voyez que ce qui est utile maintenant.
Mes terrains : relever les règles d’urbanisme
Pour chaque terrain candidat, notez le document applicable, la zone et les règles qui changent votre projet. Les informations restent rattachées à la parcelle choisie dans le comparateur foncier.
Ouvrir le règlement enregistré →
Ce que ce document change pour ce terrain
Ajoutez une ligne par interdiction, prescription ou point à faire confirmer : implantation, hauteur, aspect, stationnement, accès, réseaux ou protection particulière.
Ranger les documents de ce terrain Aucune pièce
Ajoutez le règlement, le plan de zonage, le certificat d’urbanisme, les servitudes ou la réponse du service instructeur. Chaque fichier reste associé au terrain sélectionné.
Conseil de terrain
Ne faites pas dessiner vos plans avant d'avoir le terrain. Beaucoup arrivent avec un projet déjà dessiné, puis découvrent que la pente impose un sous-sol, que l'étude de sol change les fondations, ou que le règlement local interdit la toiture prévue. Le terrain commande le projet, pas l'inverse : notez vos besoins, pas vos plans.
Comprendre l’étape
La bonne question : ce terrain convient-il à votre projet ?
Une parcelle dite constructible peut rester coûteuse ou inadaptée à cause de sa pente, du sol, des accès, des servitudes, des risques ou de l’éloignement des réseaux.
La réalité physique À vérifier
Les limites, la pente, la nature du sol, l’eau, l’accès et les risques influencent directement la conception, les fondations et le coût du projet.
Le coût jusqu’à la maison À prévoir
Le prix du terrain, l’acte, les études, le terrassement, l’accès et la viabilisation doivent tenir dans une seule et même enveloppe.
Le cadastre n’est pas un bornage. Les limites cadastrales sont indicatives. Lorsque la limite ou la surface conditionne votre projet, faites vérifier le bornage avant de vous engager.
Les mots qui changent la décision
Certificat d’urbanisme : il informe, mais ne vaut pas permis de construire.
Étude géotechnique : elle ne se résume pas à un avis oral.
Condition suspensive : elle doit préciser l’événement, le délai et la conséquence.
Terrain desservi : ce n’est pas forcément un terrain branché.
Votre responsabilité change selon le montage
Quel contrôle vous revient, à quel moment ?
Le contrat répartit les responsabilités ; la phase détermine ce qu’il faut vérifier maintenant.
Avant de choisir le montage
Obtenez les informations qui resteront utiles à tous les scénarios : urbanisme, bornage, risques, étude géotechnique disponible, accès et réseaux. Évitez de commander une étude de conception pour une maison qui n’est pas encore définie.
En CCMI : vérifiez ce que le constructeur prend en charge
Le contrat et la notice doivent préciser le projet, les travaux compris, les adaptations au sol, les raccordements et les normes ou règles mobilisées. Demandez quelle étude géotechnique est utilisée, qui la commande et comment ses conclusions seront intégrées. Vous n’avez pas à refaire vous-même la conception.
Avec un maître d’œuvre : vérifiez la répartition des missions
Les contrats doivent dire qui commande le géotechnicien, qui conçoit les fondations, qui chiffre les VRD et qui contrôle les travaux. Conservez les visas, comptes rendus et validations des modifications.
En autoconstruction : vous devenez le coordinateur
Vous devez obtenir les données foncières, commander les études adaptées, comprendre les règles applicables au site, faire établir les justifications de conception nécessaires et organiser les contrôles avant recouvrement. Ne déduisez pas une solution de fondation d’un simple avis oral.
En phase contrat : protégez les inconnues
- Bornage, urbanisme, étude de sol disponible, risques et réseaux sont identifiés.
- Les conditions suspensives couvrent les points déterminants avec des délais réalistes.
- Le prix complet inclut études, acte, terrassement, accès et raccordements.
En phase chantier : vérifiez la traduction des études
- Les plans et travaux respectent les prescriptions et validations écrites du projet.
- Les adaptations dues au sol, à l’eau ou aux réseaux sont chiffrées et approuvées avant exécution.
- Les ouvrages enterrés et points de raccordement sont photographiés avant recouvrement.
En phase réception : récupérez les preuves
- Plans de récolement, rapports, attestations, notices et essais sont remis.
- Les accès, écoulements, réseaux et limites contractuelles sont contrôlés.
- Tout écart est décrit précisément dans le PV ou le registre de réserves.
En phase entretien : conservez la mémoire du terrain
- Rapports de sol, bornage, réseaux enterrés et servitudes restent accessibles.
- Drainage, évacuation des eaux, talus et soutènements sont surveillés.
- Avant une extension ou la revente, le dossier est complété avec les travaux et incidents survenus.
Qui fournit le service ?
Il fixe contradictoirement les limites. Le plan cadastral n’a pas la même portée.
Il propose la mission adaptée, réalise ou pilote les investigations et remet le rapport.
Préparer la demande →La demande est déposée auprès de l’administration ; le notaire peut aussi vous aider à lire ses conséquences.
Demandez séparément la disponibilité du réseau public et le chiffrage des travaux privés jusqu’à la maison.
Faites adapter les conditions suspensives à votre financement, au permis, au sol et aux réseaux.
Architecte, maître d’œuvre ou expert selon la question, sans présenter cet accompagnement comme obligatoire en CCMI.
Cadrer la recherche
Transformez vos envies en critères vérifiables
Contrôler le terrain
Une vérification en cinq blocs
Cette étape sert à comprendre le terrain avant de parler d’offre. Vous pouvez déjà ranger les premières preuves par parcelle.
Ce que le terrain permet réellement de construire
Vérifiez d’abord ce que le terrain permet réellement de construire : le certificat d’urbanisme et les règles du PLU fixent le zonage, les servitudes et les contraintes d’un éventuel lotissement.
Terrain et sol
La nature du sol décide de vos fondations. On regarde les limites bornées, la pente et la présence d’eau, et surtout l’étude géotechnique, qui révèle ce que le prix ne montre pas.
Ce que le sol et le site imposent
Un terrain peut être exposé à l’inondation, aux mouvements de terrain, aux argiles, au séisme ou au cyclone. On vérifie ces risques commune par commune, car ils imposent parfois des contraintes de construction.
Ce qui est raccordable, et à quelle distance
On vérifie si l’eau, l’électricité, le télécom et l’assainissement sont réellement disponibles et à quelle distance : ce qu’il reste à amener jusqu’à la maison est souvent à votre charge.
Budget et calendrier
Le vrai coût dépasse le prix affiché : ajoutez l’acte, les études, le terrassement, les raccordements et les taxes, puis prévoyez le temps de conception avant de vous engager.
Le détail, bloc par bloc — ce qu'on regarde, ce qu'on demande, et le signal qui doit alerter.
01 · Urbanisme : ce que vous pourrez vraiment construire
À demander en priorité : un certificat d'urbanisme, si possible opérationnel — il indique les règles, servitudes et taxes applicables et, pour un projet décrit, si l’opération peut être réalisée. Sa durée de validité est de 18 mois selon l’article L.410-1 du code de l’urbanisme ; les règles de sécurité ou de salubrité peuvent toutefois évoluer et le certificat ne vaut pas autorisation de construire.
À vérifier : le zonage du PLU (constructible ou non), l'emprise, la hauteur, les reculs et l'aspect imposés ; l'appartenance à un lotissement (règlement et cahier des charges) ; les servitudes (passage, réseaux, vue) ; une éventuelle protection patrimoniale (avis de l'architecte des Bâtiments de France).
Signal → conséquence : un terrain vendu comme « constructible » peut être grevé d'un emplacement réservé, d'un recul ou d'une servitude qui réduit fortement la surface bâtissable. Obtenez un certificat d'urbanisme opérationnel avant l'offre.
02 · Terrain et sol : la partie invisible qui coûte le plus cher
À regarder : le bornage (limites certifiées par un géomètre), la pente et l'orientation, les remblais, la présence d'eau (source, zone humide, nappe haute), la végétation (arbres protégés) et l'accès. Lorsque le terrain relève des cas prévus par les articles L.132-4 et L.132-5 du code de la construction et de l’habitation, il existe une obligation sous conditions : le vendeur doit fournir l’étude géotechnique exigée par la loi ; son contenu ne remplace pas nécessairement les études de conception du projet.
Qui contacter ? Un bureau d’études géotechniques, où interviennent des géotechniciens. Demandez une mission correspondant à votre étape et à votre projet : une étude préalable disponible à la vente ne dimensionne pas à elle seule les fondations d’une maison déterminée. Dans les cas visés par le dispositif légal relatif au retrait-gonflement des argiles, une étude préalable doit être fournie à la vente ; ailleurs, la nécessité et l’étendue de la mission dépendent du terrain, des risques et du projet.
Signal → conséquence : sol argileux, forte pente, remblai ou nappe haute imposent des fondations spéciales, du terrassement, du soutènement, du drainage — souvent plusieurs milliers à dizaines de milliers d'euros invisibles sur le prix affiché. Un sol non reconnu est le premier poste de mauvaise surprise.
03 · Risques : contrôlez la commune, pas seulement la parcelle
À vérifier sur Géorisques et dans l'état des risques : inondation (PPRI), mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, sismicité, radon, cavités, sites pollués. Selon le territoire, ajoutez le risque cyclonique, la submersion et les règles littorales. La bande des 50 pas géométriques relève du domaine public maritime dans les territoires concernés : elle peut limiter l’usage et doit être lue avec le document local et les autorisations applicables, pas résumée par un verdict général d’inconstructibilité. La fiche « 50 pas géométriques : construire près du rivage » détaille les territoires concernés et les démarches.
Signal → conséquence : en zone de risque, des prescriptions s'imposent (cote de plancher, fondations parasismiques ou paracycloniques) → surcoût, voire inconstructibilité. À confirmer avant de signer.
04 · Réseaux et accès : « desservi » n'est pas « viabilisé »
À vérifier : la position et la capacité de l'eau potable, de l'électricité, du télécom ou de la fibre ; l'assainissement (collectif ? sinon assainissement non collectif = étude de filière et fosse, à votre charge) ; les eaux pluviales ; l'accès carrossable et, si le terrain est enclavé, le droit de passage.
Voir le détail « desservi / viabilisé / branché » plus bas, et demandez les devis de raccordement : les branchements privés jusqu'à la construction restent à votre charge.
Signal → conséquence : un terrain desservi mais non viabilisé, avec assainissement individuel obligatoire, ajoute facilement plusieurs milliers d'euros et des délais.
05 · Budget et calendrier : l'enveloppe complète, pas le prix du terrain
À additionner dès l'offre : prix + frais d'acte (le notaire porte surtout sur l'achat du terrain), bornage, étude de sol, terrassement et soutènement, viabilisation et branchements, taxe d'aménagement, assurances, et une marge d'imprévus.
Le certificat d'urbanisme opérationnel et les conditions suspensives (financement, autorisation, résultat des études) protègent votre calendrier et votre engagement.
Signal → conséquence : comparez des enveloppes complètes : un terrain « pas cher » mal desservi ou mal porteur peut coûter plus qu'un terrain viabilisé plus cher.
Classez les pièces de contrôle maintenant
Regroupez ici, au fur et à mesure, tout ce qui documente le terrain : l’annonce, le plan cadastral, le certificat d’urbanisme, l’état des risques, l’étude de sol, le bornage et les réponses des réseaux.
Offre et avant-contrat
Protégez les inconnues qui peuvent faire échouer le projet
Les conditions doivent être adaptées avec le notaire au terrain et à votre financement.
Astuce de financement à discuter avant l’offre. Présentez à la banque une enveloppe complète incluant prix, frais d’acquisition et travaux. Leur financement dépend du montage, de l’apport et de la politique du prêteur : ne gonflez pas artificiellement le prix dans l’acte.
Archivez l’engagement et ses versions
Desservi, viabilisé, branché : trois choses différentes
Ces mots n'ont pas de définition légale unique — faites préciser par écrit ce que l'annonce recouvre.
1 · Desservi
Les réseaux publics passent dans la voie qui borde le terrain, et celui-ci a un accès à cette voie. Ils sont « devant », mais rien n'est amené sur la parcelle : tous les raccordements restent à faire et à payer.
2 · Viabilisé
Les réseaux ont été amenés jusqu'en limite de la parcelle (attentes en bordure), souvent en lotissement. Prêt à raccorder — vérifiez lesquels sont vraiment inclus (l'assainissement ou le pluvial manquent parfois).
3 · Branchements jusqu'à la maison
Les travaux privés, de la limite de propriété jusqu'à la construction : tranchées, fourreaux, coffret, compteur, raccordement d'assainissement. À votre charge — la viabilisation ne les couvre pas.
Avant l'offre : demandez par écrit quels réseaux sont présents, où exactement (dans la voie, en limite, sur la parcelle) et un devis des branchements privés restants. C'est souvent plusieurs milliers d'euros absents du prix affiché.
Avant la signature
Dernière vérification avant de vous engager
Ne signez que lorsque le terrain, les pièces et les conditions suspensives sont identifiés. Une date ou une pièce manquante doit être traitée avec le notaire avant l’acte.
Le terrain retenu est le bon
La référence cadastrale, l’adresse et le prix du compromis correspondent au terrain comparé.
Les conditions sont datées
Financement, autorisation, études et raccordements ont une condition, une date et une conséquence clairement écrites.
Les pièces sont rangées
Compromis, annexes, certificat, risques, étude de sol, bornage et devis sont conservés dans le dossier du terrain.
Classer le compromis signé
Sauvegardez le dossier complet du terrain
L’export rassemble vos champs, contrôles, offres et pièces dans un ZIP. Les fichiers restent sinon dans le navigateur de cet appareil.
La sauvegarde vous rend vos saisies et toutes vos pièces sous leur nom d’origine, pour ne rien perdre ou changer d’appareil. Le dossier à remettre range les mêmes pièces dans l’ordre attendu et y joint un bordereau, pour le donner à la banque, à la mairie ou au notaire.
Sources et limites de la page
| Sujet | Source | Niveau | Contrôle |
|---|---|---|---|
| Achat d’un terrain | ANIL — achat du terrain | Niveau 2 | 05/09/2026 |
| Certificat d’urbanisme | Code de l’urbanisme, art. L.410-1 | Niveau 1 | 05/09/2026 |
| Étude géotechnique | Code de la construction, art. L.132-4 à L.132-9 | Niveau 1 | 05/09/2026 |
| Risques et étude de sol | Géorisques — retrait-gonflement des argiles | Niveau 2 | 05/09/2026 |
| Cadastre | Cadastre officiel | Niveau 1 | 05/09/2026 |
| Domaine public littoral | CGPPP, zone des cinquante pas géométriques, art. L. 5111-1 et suivants | Niveau 1 | 05/09/2026 |
Contenu informatif et non contractuel. Le notaire, la collectivité et les professionnels responsables de leurs missions doivent confirmer les règles et clauses applicables. Un conseil indépendant supplémentaire reste facultatif lorsque votre contrat couvre déjà la mission concernée.