Combien puis-je emprunter ? Simulez votre budget immobilier.
C'est la première vraie question d'un projet immobilier — que vous vouliez construire, acheter ou rénover. Calculez votre capacité d'emprunt — votre vraie capacité financière — et l'enveloppe de votre projet en une minute, puis affinez banque par banque dans l'outil.
Quatre gestes pour un chiffre qui tient devant une banque
Avant de commencer, réunissez : vos revenus nets, vos crédits en cours, votre apport réellement disponible, et une première idée du bien ou des travaux.
- Séparez capacité d’emprunt et coût du projetCe sont deux chiffres différents, et les confondre est l’erreur la plus fréquente. L’un dit ce qu’une banque peut vous prêter, l’autre ce que l’opération coûtera vraiment.
- Chiffrez l’enveloppe complète, pas le prix affichéTerrain, travaux, notaire, études, raccordements, assurances, taxes, aménagements, déménagement. C’est dans les postes oubliés que les projets dérapent, jamais dans le poste principal.
- Gardez de la marge, et donnez-lui un nomUne réserve pour imprévus n’est pas de la prudence excessive : c’est la ligne qui vous évitera d’arrêter le chantier. Écrivez-la comme un poste, pas comme un espoir.
- Rangez les pièces qui ont produit le chiffreDevis, estimation, simulation, relevé de prix. Une enveloppe se défend avec les documents qui l’ont construite, pas avec un souvenir.Ensuite : le dossier bancaire se monte sur la page Financement, qui ne refait pas le calcul.
Le piège n° 1 : confondre capacité d'emprunt et budget du projet
Annoncer « mon budget, c'est ce que la banque me prête » est trompeur. Cette somme doit financer tout le projet, et pas seulement ce qu'on achète ou ce qu'on fait bâtir. S'y ajoutent ce que réclame l'acte — les frais de notaire —, ce que réclame le terrain avant qu'on puisse bâtir dessus — l'étude de sol, les raccordements, la taxe d'aménagement —, puis ce sans quoi on ne peut pas habiter : la cuisine, les rangements, les extérieurs. Et enfin une réserve pour imprévus, parce qu'un chantier en réserve toujours. Beaucoup de dérapages ne viennent pas d'une erreur de chantier, mais d'un budget mal construit dès le premier jour. Ci-dessous, on part de votre capacité ; l'outil complet assemble ensuite le coût global.
Votre budget et votre capacité, calculés ici
Saisissez, calculez et voyez votre résultat — gratuitement, conservé sur cet appareil. Le coût total, la capacité d’emprunt et le PTZ se tiennent dans le même outil, celui de votre espace projet.
Reprendre dans mon projet pour conserver, rédiger la demande de prêt et ranger les pièces
Après l’estimation
Le calcul reste gratuit. Le dossier de financement est traité sur la page suivante ; l’outil complet ajoute la comparaison banque par banque et le PTZ.
Comparer banque par banque
Chaque banque pondère différemment revenus, primes et charges. L'outil compare plusieurs profils de banques pour situer votre dossier. Ouvrir →
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ ne s'ajoute pas à votre capacité de remboursement : il remplace une partie du prêt principal, à 0 %. À mensualité égale, votre budget augmente. L'outil estime le montant à partir de la zone, du nombre d'occupants et du revenu fiscal ; il ne vérifie pas l'éligibilité, que seul un établissement de crédit apprécie. Estimer mon PTZ →
Gardez ce qui a servi à établir le chiffre
Devis, estimation de constructeur, simulation bancaire, relevé de prix : une enveloppe se défend avec les pièces qui l’ont construite, pas avec un souvenir.
Comment la banque lit votre capacité
Ce que la banque regarde en plus du taux d'effort
Le simulateur ci-dessus applique déjà le plafond d'endettement et la durée maximale. Ce qu'il ne peut pas calculer, c'est ce que la banque examine ensuite : votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui demeure une fois la mensualité payée, et la stabilité de vos revenus. Deux dossiers au même taux d'effort ne reçoivent pas la même réponse si l'un laisse trois cents euros par mois et l'autre mille.
Les frais à ne pas oublier — et comment les faire financer
Au-delà du prêt, prévoyez : frais de notaire, garantie du prêt (hypothèque ou caution), frais de dossier, parfois frais de courtage — sans oublier l'assurance emprunteur, qui pèse sur chaque mensualité et se compare avant de signer.
Faut-il payer ces frais avec votre apport, ou les faire financer par le prêt ? Les faire entrer dans le prêt — ce qu'on appelle un prêt à 110 % — préserve votre trésorerie et vous laisse une épargne de précaution, ce qui compte quand l'apport est juste. Mais vous payez alors des intérêts sur ces frais pendant toute la durée du crédit, et une banque qui ne voit aucun apport prête plus difficilement, souvent à un taux moins avantageux. Si vous avez la trésorerie, les régler comptant revient moins cher.
Une chose à ne pas tenter : gonfler le prix affiché pour « faire passer » les frais. Les droits de mutation se calculent en pourcentage du prix, donc l'opération augmente la facture au lieu de la réduire.
Pour une construction, les frais de notaire portent surtout sur l'achat du terrain ; la construction elle-même relève d'un marché de travaux. Faites confirmer les montants par votre notaire.
Anticiper la fin d'un crédit en cours
Un crédit qui se termine bientôt libère de la capacité. Vous pouvez demander à votre banque un prêt à paliers (ou « lissage ») pour en tenir compte — toutes ne le proposent pas spontanément. La fiche prêt à paliers et lissage explique la mécanique, ce qu'elle coûte et les questions à poser au rendez-vous.
Sources et limites
Ce simulateur calcule uniquement à partir des montants que vous saisissez. Il n'affiche aucun coût de construction : les prix dépendent du projet et du territoire, et sont traités dans l'outil.
Voir les sources et références
| Sujet | Source | Contrôlé le |
|---|---|---|
| Taux d'effort (35 %) et durée (25 ans) | HCSF — décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, modifiée le 29/06/2023 et le 18/12/2023 Fondement : code monétaire et financier, art. L.631-2-1, 5° | 04/08/2026 |
| Prêt à taux zéro | Service-Public.fr — Prêt à taux zéro (PTZ) Source d'éclairage : à confronter au texte avant toute démarche | 13 août 2026 |
| Frais et garanties de prêt | Service-Public.fr — Crédit immobilier Source d'éclairage : à confronter au texte avant toute démarche | 13 août 2026 |
Clause de non-opposabilité. Cet outil est pédagogique et fournit des estimations indicatives, sans valeur contractuelle. Pilote ton chantier n'est ni un établissement de crédit ni un conseiller en investissement financier. Seule votre banque, au vu de votre dossier complet, détermine votre capacité d'emprunt réelle.
Votre estimation est faite ? Constituez maintenant le dossier bancaire.
La page Financement ne refait pas le calcul. Elle sert à classer les justificatifs, tracer les demandes et contrôler les offres.
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