Votre capacité est estimée. Préparez maintenant un dossier bancaire exploitable.
Le calcul de capacité financière se fait sur la page Budget. Ici, vous rassemblez les justificatifs, tracez les demandes et contrôlez les offres et les délais.
Quatre gestes pour un dossier qu’une banque peut instruire
Avant de commencer, réunissez : vos trois derniers bulletins de salaire, votre dernier avis d’imposition, vos relevés de comptes, et l’estimation faite à l’étape Budget.
- Reportez le chiffre, ne le refaites pasLa capacité se calcule à l’étape Budget. Ici, vous construisez le dossier qui la transforme en offre. Refaire le calcul à chaque page, c’est se donner trois chiffres et aucune certitude.
- Préparez une photographie financière lisibleRevenus, charges récurrentes, apport, coût total. Un banquier n’instruit pas une conversation : il instruit des pièces qui se recoupent.Le signal : un apport qui vide le compte inquiète au lieu de rassurer — gardez une réserve visible.
- Expliquez d’avance ce qui interrogeUn découvert, un changement d’emploi, un prêt familial. Ce qui s’explique mal à l’oral s’explique bien par écrit, préparé avant le rendez-vous.
- Comparez sur les mêmes hypothèsesMême montant, même durée, même assurance. Et relevez le TAEG, pas le taux nominal : lui seul intègre l’assurance et les frais, donc lui seul se compare.À conserver : chaque offre reçue et sa date — les délais légaux courent à partir de la réception.
Le calcul se fait à l’étape Budget — ici, vous obtenez le prêt
Chaque chose à sa place, pour ne pas saisir deux fois : l’étape Budget calcule votre capacité d’emprunt et le coût total de l’opération ; cette page transforme ce chiffrage en dossier bancaire classé, en demandes comparables et en offre contrôlée avant signature.
Revenus, charges, apport : le simulateur de l’étape Budget donne le repère (35 % et 25 ans — décision HCSF).
Pièces nommées et classées plus bas sur cette page.
Demandes, offres, délais légaux et condition suspensive — les protections sont détaillées ci-dessous.
Trois choses à savoir avant d’aller voir une banque
Les 35 %, ce n’est pas la loi — et ce n’est pas un couperet
Le chiffre que tout le monde cite vient d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière, pas d’un code. Elle impose aux banques deux critères cumulatifs : un taux d’effort qui n’excède pas 35 % et une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans. (décision HCSF du 29/09/2021, modifiée en 2023)
Deux conséquences que personne ne vous dira. D’abord, cette règle s’impose à la banque, pas à vous : vous ne pouvez pas l’invoquer pour exiger un prêt, ni contester un refus sur ce fondement. Ensuite, elle prévoit elle-même une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque établissement — dont au moins 70 % réservés aux acheteurs de leur résidence principale, et au moins 30 % de cette marge aux primo-accédants. Un dossier à 37 % peut donc passer, tout à fait légalement.
Le taux d’effort ne se calcule pas comme on le croit : il rapporte vos charges d’emprunt maximales sur toute la durée d’amortissement, tous crédits en cours confondus et assurance comprise, à vos revenus nets avant impôt. Ce n’est pas « 35 % du salaire net mensuel ».
Deux tolérances utiles et peu connues : la durée peut aller jusqu’à 27 ans lorsque vous n’entrez pas tout de suite dans les lieux — VEFA, contrat de construction, ancien avec au moins 10 % de travaux — l’amortissement restant plafonné à 25 ans ; et depuis le 1er janvier 2024, un crédit relais dont la quotité est inférieure ou égale à 80 % ne compte pas dans le taux d’effort. Si vous vendez pour acheter, dites-le.
Le reste à vivre n’est pas une règle officielle
Il n’apparaît dans aucun texte. Chaque banque fixe le sien, selon la composition du foyer et la région. C’est un critère propre à l’établissement — donc discutable, et variable d’une banque à l’autre. Raison de plus pour en consulter plusieurs.
Il faut vos devis avant votre prêt, pas l’inverse
C’est l’erreur de séquence la plus fréquente, et elle fait perdre des mois. Une banque ne finance pas une intention : elle finance un projet chiffré. Tant que vous n’avez pas le prix du terrain ou du bien, le contrat ou les devis signés, et l’estimation des frais annexes, vous n’obtiendrez qu’un accord de principe — un document sans valeur d’engagement.
Prix, travaux, études, frais annexes : l’enveloppe totale, pas seulement les travaux.
Revenus, charges, apport. C’est une estimation, rien de plus.
Devis et contrats signés, ou compromis. C’est ce que la banque instruit.
Plusieurs banques, mêmes hypothèses, pour des offres comparables.
Accord de principe, accord, offre : trois choses différentes
L’accord de principe dit que votre profil paraît finançable. Il n’engage personne et peut être retiré. L’accord du comité de crédit engage davantage, mais reste interne à la banque. Seule l’offre de prêt — un document formel, écrit, qui déclenche les délais légaux ci-dessous — vous donne des droits opposables. Ne signez jamais un compromis en vous fondant sur un accord de principe seul.
Quatre protections que vous avez, même sans les demander
Elles s’appliquent de plein droit. Les connaître change la conversation avec la banque.
- Dix jours de réflexion, et l’interdiction d’accepter avant. Le prêteur doit maintenir les conditions de son offre pendant trente jours minimum à compter de sa réception par vous. Et vous ne pouvez l’accepter que dix jours après l’avoir reçue — autrement dit à partir du onzième jour. (C. consommation, art. L.313-34)
Ce n’est pas un délai de rétractation, c’est une interdiction d’accepter. Une banque qui vous fait antidater une acceptation encourt 300 000 € d’amende, et l’acceptation prématurée est frappée de nullité relative, que vous seul pouvez invoquer. (art. L.341-40 ; Cass. 1re civ., 27/02/2001)
Conservez la preuve de la date de réception : c’est elle qui fait courir le délai, pas la date d’édition de l’offre. - La condition suspensive de prêt s’applique par défaut. Dès lors que l’avant-contrat indique que le prix est payé, même partiellement, à l’aide d’un prêt, la vente est automatiquement conclue sous condition d’obtention de ce prêt, pour une durée qui ne peut être inférieure à un mois. (C. consommation, art. L.313-40 et L.313-41)
Si le prêt est refusé, toute somme versée d’avance vous est restituée immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité. Aucune clause du compromis ne peut permettre de garder votre dépôt de garantie à ce titre.
Vous ne perdez cette protection que si vous y renoncez par une mention écrite de votre propre main. À défaut de cette mention manuscrite, la condition suspensive s’applique de plein droit, même si personne ne l’a demandée. (art. L.313-42) Elle ne joue pas dans les ventes par adjudication. - Le remboursement anticipé est plafonné, et parfois gratuit. L’indemnité n’est due que si votre contrat comporte une clause en ce sens — elle n’a rien d’automatique. Quand elle est due, elle est doublement plafonnée : elle ne peut dépasser ni un semestre d’intérêts au taux moyen du prêt sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. C’est la plus faible des deux qui s’applique, et c’est presque toujours le semestre d’intérêts. (C. consommation, art. L.313-47 et R.313-25)
Aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du bien après un changement de lieu d’activité professionnelle, au décès, ou à la cessation forcée de l’activité professionnelle. (art. L.313-48) - Vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment. Depuis la loi Lemoine, la résiliation est possible à n’importe quel moment à compter de la signature de l’offre de prêt — pour les offres émises depuis le 1er juin 2022, et pour les contrats déjà en cours depuis le 1er septembre 2022. Les anciens dispositifs que l’on cite encore partout — les douze premiers mois, la date anniversaire — sont périmés. (loi n° 2022-270 ; C. assurances, art. L.113-12-2)
La résiliation reste subordonnée à l’acceptation par la banque du contrat de remplacement, sur le seul critère de l’équivalence des garanties. Mais un refus doit être explicite et intégralement motivé, et la banque ne peut ni modifier votre taux, ni changer les conditions du crédit, ni vous facturer des frais d’analyse. (C. consommation, art. L.313-30 à L.313-32)
Enfin, aucun questionnaire de santé ni examen médical ne peut vous être demandé si deux conditions sont réunies : la part assurée sur l’encours cumulé de vos crédits ne dépasse pas 200 000 € par assuré, et le remboursement s’achève avant votre soixantième anniversaire. (C. assurances, art. L.113-2-1) Pour un couple assuré à 50 % chacun, cela couvre un projet nettement plus important qu’on ne le croit.
Ne confondez pas les deux délais de dix jours
Le délai de rétractation de dix jours porte sur le compromis de vente et bénéficie à l’acquéreur non professionnel. Le délai de réflexion de dix jours porte sur l’offre de prêt. Deux textes différents, deux points de départ différents, deux objets différents — et ils ne se compensent pas.
Chaque protection en détail, avec les textes
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Saisissez vos demandes bancaires, comparez les offres et suivez chaque réponse — gratuitement, conservé sur cet appareil. Le chiffrage, la capacité et la demande de prêt se tiennent dans le même outil, celui de votre espace projet.
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Textes cités sur cette page
| Sujet | Référence | Contrôle |
|---|---|---|
| Taux d’effort 35 %, durée 25 ans, marge de flexibilité | Décision HCSF D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, modifiée le 29/06/2023 et le 18/12/2023 — fondement : C. monétaire et financier, art. L.631-2-1, 5° | 04/08/2026 |
| Offre de prêt : maintien 30 jours, réflexion 10 jours | C. consommation, art. L.313-34 (en vigueur depuis le 01/07/2016) ; sanction art. L.341-40 ; Cass. 1re civ., 27/02/2001, n° 98-19.857 | 04/08/2026 |
| Condition suspensive d’obtention du prêt | C. consommation, art. L.313-40, L.313-41, L.313-42 et L.313-45 | 04/08/2026 |
| Remboursement anticipé : plafond et dispenses | C. consommation, art. L.313-47, R.313-25, L.313-48 et L.313-49 | 04/08/2026 |
| Assurance emprunteur : résiliation, questionnaire de santé | Loi n° 2022-270 du 28/02/2022 ; C. assurances, art. L.113-12-2 et L.113-2-1 ; C. consommation, art. L.313-30 à L.313-32 | 04/08/2026 |