Une autorisation d’urbanisme ne dépend pas seulement du nombre de mètres carrés. Elle dépend aussi de la nature des travaux, du bâtiment existant, de la parcelle, du demandeur et des règles territoriales. Cette page qualifie votre projet, calcule les deux surfaces qui décident, vous dit s’il faut une déclaration préalable ou un permis, puis garde le relevé de votre autorisation jusqu’au bout du délai de recours.
Vous êtes un professionnel (personne morale, lotissement, projet d’envergure) ? Assistant réglementaire avancé →
Avant de commencer, réunissez : l’adresse et les références cadastrales de la parcelle, la nature exacte des travaux, et les plans ou croquis même sommaires.
Votre outil Autorisations croise la nature des travaux, les surfaces, la parcelle et le territoire pour vous donner une orientation nationale indicative — gratuite — puis vous accompagne du dépôt à l’affichage et aux recours. Il ne remplace ni l’examen de la parcelle, ni le document d’urbanisme, ni le diagnostic complet.
Notez vos deux surfaces, votre étape et vos hypothèses. Le relevé peut être sauvegardé avec vos justificatifs dans un ZIP.
Si un professionnel calcule les surfaces, reportez ici les valeurs qu’il vous communique et conservez son document.
Calcul de surfaces, plans, certificat de dépôt, demandes de pièces, décision, affichage et courriers : ajoutez-les ici sans attendre la fin de l’étape.
La sauvegarde vous rend vos saisies et toutes vos pièces sous leur nom d’origine, pour ne rien perdre ou changer d’appareil. Le dossier à remettre range les mêmes pièces dans l’ordre attendu et y joint un bordereau, pour le donner à la banque, à la mairie ou au notaire.
Exportez régulièrement le ZIP vers un emplacement sûr. La future synchronisation serveur et le partage de compte constitueront des services payants distincts.
La qualification du projet repose notamment sur la surface de plancher et l’emprise au sol. Elles répondent à des définitions différentes et peuvent conduire à des résultats différents.
Elle part des surfaces closes et couvertes dont la hauteur dépasse 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades, puis applique les déductions prévues par le Code de l’urbanisme.
Elle correspond à la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus sous réserve des exclusions réglementaires.
Les seuils ci-dessous constituent un premier filtre pour les cas courants hors secteur protégé. Ils ne remplacent pas l’analyse du projet complet.
Pour une petite construction respectant notamment les conditions de hauteur et hors secteur protégé. Le PLU et les autres règles restent applicables.
Repère courant pour une construction nouvelle ou des travaux créant une surface ou une emprise limitée.
Repère courant pour une construction nouvelle et, en principe, pour une extension hors cas particulier de la zone urbaine couverte par un PLU.
Uniquement pour des travaux sur un bâtiment existant situé en zone urbaine d’un PLU ou document équivalent. Entre plus de 20 et 40 m², la surface de plancher totale après travaux ne doit pas dépasser 150 m² pour rester dans ce régime. Une construction indépendante relève du permis dès que son emprise ou sa surface de plancher dépasse 20 m².
Une modification de l’aspect extérieur relève généralement d’une déclaration préalable. Un permis peut toutefois être nécessaire si les travaux s’intègrent à une opération plus importante ou relèvent d’un régime particulier.
Le changement de destination relève généralement d’une déclaration préalable. S’il s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade, un permis de construire est en principe nécessaire.
Dans le cas général, un bassin non couvert de plus de 10 m² et jusqu’à 100 m² relève d’une déclaration préalable. Un permis de construire est requis au-delà de 100 m², ou lorsque l’abri dépasse 1,80 m de hauteur. Les secteurs protégés et les règles locales peuvent modifier cette orientation.
Le permis de démolir n’est pas exigé partout de manière uniforme. Il peut être imposé par la commune ou par la protection du secteur. La démolition peut également être intégrée à un permis de construire.
Pour une personne physique construisant pour elle-même, le recours à l’architecte devient notamment obligatoire lorsque la surface de plancher après travaux dépasse 150 m². Une personne morale doit généralement recourir à un architecte. Les extensions et situations particulières doivent être vérifiées au cas par cas.
Le service instructeur ne regarde pas seulement un plan. Il vérifie la conformité du projet à son environnement réglementaire et physique.
Références cadastrales, propriété, accès, réseaux, servitudes, risques, zonage du document d’urbanisme et protections éventuelles.
Implantation, niveaux, surfaces, hauteur, accès, stationnement, matériaux, couleurs, traitement des limites et gestion des eaux.
Plans, coupes, façades, photographies et document graphique doivent raconter le même projet, sans contradiction.
Attestations techniques, autorisations connexes ou avis peuvent être requis selon le territoire, le bâtiment, l’usage et la parcelle.
Une fois le dossier réuni, la demande se dépose auprès de la mairie. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants doivent proposer un dépôt en ligne (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021). L’État met à disposition un assistant officiel et gratuit, AD’AU, qui choisit le bon formulaire CERFA à partir de votre projet, liste les pièces à joindre, puis transmet le dossier à votre commune.
Le récépissé constitue le point de départ. Le premier mois est décisif : l’administration peut demander des pièces manquantes ou notifier un délai différent.
Conservez la preuve du dépôt, le numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle le dossier est considéré reçu.
Surveillez toute demande de pièce ou notification de majoration. Une demande recevable modifie la chronologie ; une demande irrégulière doit être examinée avec précision.
Ne laissez jamais un courrier sans réponse.Le délai de droit commun varie selon la procédure et le projet. Des consultations ou protections particulières peuvent le modifier.
Le silence peut, dans certains cas, faire naître une autorisation tacite. Les exceptions sont nombreuses : site protégé, enquête publique, certaines consultations ou autorisations connexes. Ne commencez pas sur une simple supposition.
Demandez un certificat attestant l’autorisation tacite ou la non-opposition.Une autorisation obtenue mais mal affichée reste exposée. La preuve d’un affichage continu, visible et complet est une mesure de protection du projet.
Le panneau doit être visible depuis l’extérieur, lisible depuis la voie publique et comporter les mentions réglementaires. Il reste en place pendant toute la durée du chantier.
Photographies datées et constats à plusieurs moments sécurisent la continuité. L’absence d’affichage peut prolonger fortement la possibilité de contestation.
Le délai de recours contentieux des tiers est en principe de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage régulier.
Une autorisation illégale peut être retirée par l’administration dans les trois mois suivant la décision. Ce délai ne se confond pas avec le recours des tiers, qui court à partir de l’affichage.
Recours, retrait administratif, financement, assurances, études et conditions contractuelles ne se confondent pas. La seule fin du délai des tiers ne suffit pas toujours à sécuriser le démarrage.
Une demande d’autorisation produit une chaîne de documents. Les conserver ensemble permet de répondre à l’administration, de reconstituer les délais et de justifier les démarches accomplies.
Formulaire PC ou DP signé, plans, notice, photographies, attestations et toutes les pièces effectivement transmises.
Récépissé ou certificat de dépôt, numéro d’enregistrement, date de dépôt et preuve de télétransmission le cas échéant.
Demandes de pièces, notifications de délai, avis consultés, réponses adressées et preuves de leur transmission.
Arrêté, non-opposition, certificat d’autorisation tacite, prescriptions, annexes et éventuels arrêtés modificatifs.
Photographies datées conservées dans leur format d’origine et, si vous y recourez, constats d’un commissaire de justice.
Accusés de réception, courriels, récépissés et copies des LRAR adressées à la mairie ou aux autres destinataires.
L’application classe désormais ces six familles de pièces dans « Mon projet ». Dans la version actuelle, les fichiers sont stockés localement sur l’appareil utilisé et restent disponibles hors ligne.
Important : une copie LRAR adressée à la mairie constitue une trace datée supplémentaire, mais ne prouve pas à elle seule un affichage continu et régulier. Conservez les originaux, leurs métadonnées et les accusés de réception. Tant que la synchronisation n’est pas disponible, gardez également une sauvegarde externe : effacer les données du navigateur peut supprimer les fichiers stockés dans l’application.
La règle générale est une validité de trois ans, mais des mesures exceptionnelles modifient certaines autorisations délivrées entre 2021 et 2024.
L’autorisation est en principe périmée si les travaux ne commencent pas dans le délai ou si, passé ce délai, ils sont interrompus pendant plus d’un an.
Deux prolongations d’un an peuvent normalement être demandées, sous conditions, au moins deux mois avant l’échéance.
Le décret du 26 mai 2025 a prolongé certaines autorisations délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024. La date exacte de délivrance devient donc indispensable.
Une modification est envisageable si l’autorisation reste valide et si la nature du projet initial est conservée. Une transformation importante impose une nouvelle demande.
Les seuils d’urbanisme nationaux ne disparaissent nulle part. Dans les cinq départements et régions d’outre-mer, ils se combinent avec une réglementation thermique qui n’est pas la même d’un territoire à l’autre, avec les volets acoustique et aération, avec les risques naturels, et parfois avec le statut particulier du littoral. Trouvez votre territoire ci-dessous : ce qu’il faut joindre au dossier en dépend. Qui applique quoi, territoire par territoire, et l’attestation attendue — la fiche s’ouvre à côté, sans vous faire quitter la page.
Dans les Antilles françaises, la bande dite des 50 pas géométriques représente historiquement 81,20 m à partir de la limite haute du rivage. Si la parcelle ou l’accès au projet est concerné, le permis de construire ne règle pas à lui seul la propriété, l’occupation du domaine ou les autorisations connexes. Il faut identifier le propriétaire et, selon le cas, consulter la commune, la DEAL, la Direction de la mer ou l’Agence des 50 pas géométriques. Les vérifications à mener avant de signer, dans l’ordre : la fiche 50 pas géométriques.
Chaque règle sensible est reliée à une source officielle. Les valeurs ont été vérifiées sur source primaire (Code de l’urbanisme à jour au 1er juillet 2026) le 29 juillet 2026.
Vérification sur source primaire — 29 juillet 2026. Les seuils et délais de cette page ont été confrontés au texte publié (Code de l’urbanisme, à jour au 1er juillet 2026) : dispense à 5 m² (R.421-2), déclaration préalable et seuil de 40 m² en zone urbaine (R.421-17), permis sur construction existante au-delà de 20 m² (R.421-14), recours obligatoire à l’architecte au-delà de 150 m² (R.431-2), délais d’instruction de 1, 2 et 3 mois (R.423-23), validité de 3 ans et double prorogation d’un an (R.424-17 et R.424-21), point de départ du recours des tiers à l’affichage (R.600-2), certificat d’urbanisme figeant les règles 18 mois (L.410-1), régimes des piscines (R.421-2 et R.421-9). Pièce jointe au permis en Guadeloupe et en Martinique : dérogation à l’article R.431-16. Prochain contrôle : 29 juillet 2027 pour les codes, 26 octobre 2026 pour les délibérations RTG et RTM.
Le diagnostic Pilote ton chantier croise la nature des travaux, les surfaces, la parcelle et le territoire pour vous indiquer les points à vérifier.