Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Polynésie française : des règles propres
Seuils de surface, délais d’instruction, recours à l’architecte : tout ce que vous avez pu lire sur les autorisations d’urbanisme « en France » ne vaut pas dans ces trois territoires. Chacun fixe ses propres règles de construction et d’urbanisme. Le réflexe qui remplace tous les autres : interroger le service de l’urbanisme de la collectivité.
Ici, le réflexe de chercher le code national vous égare. Ces collectivités fixent elles-mêmes leurs règles d’urbanisme et de construction : les seuils, les délais et les pièces sont ceux qu’elles décident. Un professionnel qui vous cite les 150 m² nationaux ne pratique pas le territoire.
La règle nationale… et sa limite
Dans l’Hexagone et dans les cinq départements et régions d’outre-mer, le code de l’urbanisme national s’applique de plein droit : mêmes régimes de déclaration préalable et de permis, mêmes seuils, mêmes délais de principe.
Mais la Constitution (article 74) permet à certaines collectivités d’outre-mer d’exercer elles-mêmes des compétences entières — dont l’urbanisme, la construction, l’habitation. C’est le cas de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin depuis la loi organique du 21 février 2007, et de la Polynésie française, autonome sous le régime dit de spécialité législative : une loi nationale n’y vaut que si elle y est expressément étendue.
Conséquence directe : pour un projet dans ces territoires, le droit national de l’urbanisme n’est pas la référence. Il n’est même pas un « point de départ à ajuster » — il ne s’applique pas.
Territoire par territoire
Compétente en urbanisme, construction, habitation et logement dès 2007, la collectivité applique son propre Code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction, créé par la délibération n° 2019-012 CT du 13 mars 2019. Les délais d’instruction sont propres : 2 mois pour une déclaration préalable, 4 mois pour un permis. Le recours à l’architecte relève de l’article 134-2 du code local, avec un seuil de dispense qui n’est pas celui des 150 m² nationaux — vérifiez-le sur le texte consolidé de la collectivité.
Collectivité d’outre-mer depuis 2007, Saint-Martin exerce les compétences urbanisme, construction, habitation, logement et énergie depuis 2012. Les règles applicables — régimes, seuils, délais, pièces — sont celles fixées par la collectivité.
Statut d’autonomie (loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004). L’urbanisme et l’aménagement relèvent de la Polynésie, qui applique son propre Code de l’aménagement et délivre les autorisations d’occupation du sol. Ni le code de l’urbanisme national, ni les réglementations techniques nationales n’y sont applicables d’office.
Les questions à poser — et la réponse à attendre
- « Quel texte s’applique à mon projet, et de quelle collectivité vient-il ? » Attendez le nom du code ou de la délibération locale, avec sa version. Si l’on vous cite le code de l’urbanisme national, votre interlocuteur raisonne en droit national — ici, ce texte ne s’applique pas.
- « Quel régime d’autorisation, quels délais et quelles pièces pour ce projet ? » La réponse vient du service de l’urbanisme de la collectivité, par écrit. C’est la seule source qui fait foi sur place, et les délais y sont propres : à Saint-Barthélemy, deux mois pour une déclaration préalable et quatre pour un permis.
- « À partir de quel seuil le recours à l’architecte est-il exigé ? » Attendez le seuil du code local, pas les 150 m² nationaux. Un professionnel qui cite ce chiffre à Gustavia ne pratique pas le territoire.
- « Quelles règles techniques de construction s’appliquent ? » Ni la RTAA DOM, ni la RTG, ni la RTM, ni la RE 2020 ne s’appliquent dans ces collectivités. Faites préciser les référentiels réellement retenus et leur origine.
- « Ces textes locaux sont-ils cités dans le contrat ? » Le CCMI, le contrat de maîtrise d’œuvre ou le devis doivent viser les règles de la collectivité. C’est le test le plus simple du sérieux d’un professionnel sur ces territoires.
Un professionnel qui vous parle du « seuil des 150 m² » à Saint-Barthélemy ne pratique pas le territoire. Ici, la déclaration s’instruit en deux mois, le permis en quatre, et le seuil d’architecte est celui du code local. Posez la question des délais dès le premier rendez-vous : la réponse vous dira à qui vous avez affaire.
Ce qui ne se transpose pas
Les seuils nationaux (5 m², 20 m², 40 m², 150 m²), les délais d’instruction de 1 à 3 mois, le régime national du permis tacite : aucun de ces repères ne vaut ici. La RTAA DOM non plus — elle vise les départements, et Saint-Martin comme Saint-Barthélemy ont cessé d’appartenir au département de la Guadeloupe le 15 juillet 2007 ; la Polynésie n’a jamais été un département. Ni la RTG, ni la RTM, ni la RE 2020 — la carte du thermique outre-mer s’arrête, elle aussi, aux frontières de ces collectivités.
Un devis, un CCMI ou un conseil qui cite ces textes pour un projet à Marigot, Gustavia ou Papeete est un signal d’alerte : son auteur raisonne en droit national.
Avant de vous engager
- Écrivez au service de l’urbanisme de la collectivité
Une question simple : quel régime d’autorisation pour mon projet, quels délais, quelles pièces ? C’est l’unique source qui fait foi sur place.
- Demandez les références des textes locaux
Code applicable, délibérations, version en vigueur. Vous n’avez pas à les maîtriser — vous devez pouvoir les citer et les verser au dossier.
- Faites citer ces textes dans les contrats
CCMI, contrat de maîtrise d’œuvre, devis : les documents doivent viser les règles de la collectivité, pas les articles nationaux. C’est un test de sérieux du professionnel.
- Classez les réponses écrites
Elles protègent votre calendrier (les délais propres changent tout) et votre responsabilité en cas de litige.
À conserver dans votre dossier
- La réponse écrite du service de l’urbanisme de la collectivité.
- Les références des textes locaux applicables, avec leur version.
- Les contrats et devis visant ces textes, et non les articles nationaux.
- Les délais annoncés, qui commandent votre calendrier.
- Toute confirmation écrite obtenue en cours d’instruction.
Passer à l'action
Cette fiche explique. Pour cocher vos contrôles, les enregistrer et les retrouver, l'outil correspondant les reprend et les range dans votre projet.
Mon territoire : ce qui change chez moiMon projet est à Saint-Barthélemy
La collectivité applique son propre code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction. Retenez trois repères concrets : deux mois d’instruction pour une déclaration préalable, quatre mois pour un permis, et un seuil d’architecte fixé par le code local — à vérifier sur son texte consolidé.
Passer les cinq contrôles →Mon projet est à Saint-Martin
La collectivité exerce les compétences urbanisme, construction, habitation, logement et énergie depuis 2012. Régimes, seuils, délais et pièces sont ceux qu’elle fixe : demandez-les par écrit avant tout engagement.
Mon projet est en Polynésie française
L’urbanisme et l’aménagement relèvent de la Polynésie, qui applique son propre code de l’aménagement et délivre les autorisations. Le régime de spécialité législative signifie qu’une loi nationale n’y vaut que si elle y a été expressément étendue : ne présumez jamais son application.
Mon projet est dans un DROM
Là, le droit national de l’urbanisme s’applique de plein droit — mêmes régimes, mêmes seuils, mêmes délais de principe — et la réglementation thermique dépend du territoire. Cette fiche ne vous concerne pas ; la carte des régimes, si.
Quelle réglementation s’applique chez vous ? →Votre projet est dans un DROM ? Là, le droit national s’applique — et la page autorisations vous guide seuils par seuils, territoire par territoire.
Comprendre les autorisations →Les contrôles à emporter dans votre projet
Ajoutez ces contrôles pour appliquer les règles territoriales à l’adresse réelle du projet.
- Identifier le territoire, l’adresse et les zonages qui conditionnent le projet.Preuve attendue : résultat daté des cartes, arrêtés ou prescriptions correspondant à la parcelle
- Vérifier le texte, la version et le champ d’application retenus pour le projet.Preuve attendue : référence officielle datée et note expliquant son application au bâtiment
- Transmettre aux concepteurs les données locales d’exposition et de risque.Preuve attendue : cahier des charges, étude ou plans mentionnant climat, vent, séisme, eau ou agents concernés
- Faire justifier les dispositions de conception et d’exécution adaptées.Preuve attendue : plans, calculs, détails et validation du professionnel responsable
- Conserver les contrôles et documents démontrant la solution réellement exécutée.Preuve attendue : comptes rendus, photos avant recouvrement, essais et dossier final du projet
Ces contrôles restent sur cet appareil. Enregistrés, ils rejoignent votre projet et vous les retrouverez cochables, avec la preuve attendue en regard.
Sources et limites de la fiche
Références contrôlées le 03/08/2026 ; mise au gabarit du 18/08/2026.
- Loi organique n° 2007-223 du 21 février 2007 — Saint-Barthélemy et Saint-Martin deviennent des collectivités d’outre-mer de l’article 74 de la Constitution. Vérifié le 29/07/2026.
- CGCT — niveau 1 — art. LO 6214-3 et LO 6314-3 — compétences urbanisme, construction, habitation, logement (Saint-Barthélemy dès 2007 ; Saint-Martin, compétences effectives depuis 2012). Versions contrôlées le 11/08/2026.
- Code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, créé par la délibération n° 2019-012 CT du 13 mars 2019 (modifiée) — délais d’instruction (art. 133-9), recours à l’architecte (art. 134-2). Vérifié le 29/07/2026 sur le document de la collectivité.
- Loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 — niveau 1 — statut d’autonomie de la Polynésie française et spécialité législative. Version consolidée contrôlée le 11/08/2026 ; le Code de l’aménagement est une source locale distincte.
Les textes locaux évoluent et ne sont pas toujours publiés sur les portails nationaux : la seule source qui fait foi sur place est le service de l’urbanisme de la collectivité. Cette fiche vous dit quoi lui demander, elle ne remplace pas sa réponse.
Information pédagogique. Cette fiche ne remplace ni les textes de la collectivité applicables à votre projet, ni l’instruction de son service de l’urbanisme, ni le conseil d’un professionnel exerçant sur place. Les règles locales évoluent par délibération : vérifiez la version en vigueur à la date de votre demande.