Qui sera propriétaire et dans quelle proportion ?
Réponse attendue : chaque personne, sa quote-part et l’origine de son apport figurent dans le projet d’acte ou les statuts.
Signal d’alerte : « nous régulariserons entre nous après la signature ».
Acheter ou construire à plusieurs : indivision, SCI, protéger chacun
Avant de signer, faites coïncider la propriété, les apports, le prêt et la protection de chacun. PTC vous aide à préparer les décisions et les pièces à apporter au notaire ; il ne choisit pas le montage à sa place.
On choisit un cadre pour acheter, alors qu’il sert surtout à se séparer. Tant que tout va bien, indivision, société ou couple se ressemblent. La différence apparaît le jour où l’un veut vendre, où l’un ne paie plus, ou au décès. Lisez ce qui suit en vous demandant non pas « comment achète-t-on », mais « comment en sort-on ».
Le choix à comprendre
En indivision, chaque acquéreur possède directement une quote-part du terrain ou du logement. Dans une SCI, la société possède le bien et les associés possèdent des parts sociales.
Le bon choix ne dépend pas d’un slogan. Il dépend du nombre d’acheteurs, de l’usage du bien, de la durée prévue, des règles de décision, de la sortie et de la transmission. Le notaire doit confronter le montage à votre situation familiale, financière et fiscale.
Le résultat à obtenir
L’acte, la convention ou les statuts indiquent qui possède quoi, comment les apports sont reconnus, qui décide des dépenses et des travaux, comment une personne peut sortir et ce qui arrive en cas de décès ou d’impayé.
Comparer indivision et SCI au même niveau
| Critère | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Ce que vous détenez | Vous détenez directement une quote-part du bien inscrite dans l’acte. | La société détient le bien ; vous détenez des parts sociales selon les statuts. |
| Décisions | Les actes d’administration peuvent relever des deux tiers des droits ; les actes de disposition exigent en principe l’accord de tous, sous réserve des procédures prévues par la loi. Règles légales | Le gérant et les associés décident selon les pouvoirs et majorités écrits dans les statuts. Statuts à rédiger |
| Sortie | Le partage peut être demandé, sauf report ou convention applicable ; la sortie peut conduire à un rachat ou à une vente. Droit au partage | L’associé cède ses parts selon les règles d’agrément et de valorisation prévues par les statuts et la loi. Sortie à organiser |
| Dettes | Les engagements envers la banque dépendent de l’offre de prêt et des garanties signées par chacun. Contrat bancaire | Après poursuite préalable et vaine de la société, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Responsabilité légale |
| Gestion | La convention d’indivision peut préciser l’occupation, les charges, les travaux et la durée d’organisation. | La SCI exige des statuts adaptés, une gestion sociale suivie et des décisions formalisées. |
| À décider avec | Le notaire, avant le compromis définitif, la promesse ou l’acte qui fige les propriétaires et les proportions. | |
Dans les cinq DROM
Les règles civiles citées valent en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte. En revanche, les aides, la fiscalité locale et certaines conditions de financement doivent être vérifiées territoire par territoire. Cette fiche ne transpose pas ces éléments variables.
Pourquoi choisir l’indivision ou la SCI ?
Réponse attendue : le professionnel relie le choix à l’usage, à la gestion, à la sortie et à la transmission.
Signal d’alerte : une SCI est proposée comme protection automatique du patrimoine personnel.
Que prévoit réellement le prêt ?
Réponse attendue : l’offre précise les emprunteurs, la solidarité éventuelle, les garanties et les quotités d’assurance.
Signal d’alerte : les accords entre acheteurs sont supposés opposables à la banque sans lecture de l’offre.
Comment sont traités les apports et dépenses inégaux ?
Réponse attendue : les quotes-parts, créances éventuelles, comptes courants d’associés et preuves de versement sont identifiés.
Signal d’alerte : la part de propriété est déduite oralement des mensualités payées.
Que se passe-t-il si l’un veut sortir ?
Réponse attendue : la procédure, la valorisation, le délai et la capacité de rachat sont examinés avant l’achat.
Signal d’alerte : aucun scénario n’est prévu en cas de séparation, désaccord ou incapacité de payer.
Qui est protégé en cas de décès ?
Réponse attendue : les droits du survivant sont expliqués selon le mariage, le PACS, le concubinage, les enfants et les dispositions prises.
Signal d’alerte : un partenaire de PACS ou un concubin est présenté comme héritier automatique.
Ne signez pas avec des pourcentages seulement « compris entre vous ». La propriété, les apports, la dette bancaire et la succession obéissent à des documents différents : faites-les relire ensemble avant l’acte.
Points de vigilance
- Une personne qui finance sans apparaître comme propriétaire dans l’acte ne reçoit pas automatiquement une part du bien.
- Une convention entre coacquéreurs ne modifie pas les obligations signées envers la banque.
- En indivision, la majorité des deux tiers ne permet pas à elle seule de vendre librement l’immeuble ; distinguez administration, disposition et procédure judiciaire particulière.
- Le partenaire de PACS et le concubin ne sont pas héritiers légaux sans disposition adaptée ; le mariage produit des effets différents.
- La SCI n’efface pas la responsabilité des associés : les articles 1857 et 1858 du code civil doivent être lus ensemble.
Preuves à conserver
- Le projet puis l’acte définitif avec les propriétaires et les quotes-parts.
- Les justificatifs d’apport, prêts familiaux, donations et virements de chacun.
- L’offre de prêt, les garanties et les contrats d’assurance de chaque emprunteur.
- La convention d’indivision ou les statuts de SCI et leurs mises à jour.
- Les décisions écrites sur les dépenses, travaux, remboursements et occupation.
- Le testament ou les dispositions successorales établies avec le professionnel compétent.
- Toute autre pièce propre à votre situation.
Passer à l'action
Cette fiche explique. Pour cocher vos contrôles, les enregistrer et les retrouver, l'outil correspondant les reprend et les range dans votre projet.
Mon contrat, de la signature au chantierMariés sous le régime légal
Ne déduisez pas la propriété du seul nom figurant sur le compte qui paie. Demandez au notaire de distinguer biens communs, biens propres, remploi éventuel et effets du financement sur votre situation.
Préparer les questions sur les apports →Mariés en séparation de biens
Un achat commun est généralement organisé en indivision selon les proportions écrites dans l’acte. Faites traiter explicitement les apports inégaux, les remboursements et la protection du survivant.
Ranger le contrat de mariage et les justificatifs →Partenaires de PACS
La séparation des patrimoines est le régime par défaut. Si vous avez opté pour l’indivision des biens acquis, l’article 515-5-1 prévoit une indivision par moitié sans recours fondé sur une contribution inégale : faites vérifier votre convention avant l’achat.
Lire le fondement légal →Concubins, famille ou amis
Le concubin n’est pas héritier légal. Entre proches ou amis, le statut de couple ne règle rien : écrivez propriété, décisions, occupation, sortie et décès. Faites chiffrer la faisabilité d’un rachat avant de retenir le montage.
Préparer le rendez-vous notarial →Les contrôles à emporter dans votre projet
Ajoutez ces décisions au dossier commun avant de signer ou d’engager les travaux.
- Choisir le cadre de propriété adapté avant la signature du terrain ou du bien.Preuve attendue : projet d’acte, convention d’indivision, statuts de SCI ou analyse notariale du régime retenu.
- Faire correspondre les quotes-parts aux apports et au financement réellement convenus.Preuve attendue : acte ou statuts indiquant les parts, apports, comptes courants et origine des fonds.
- Vérifier les engagements de chacun envers la banque et les quotités d’assurance.Preuve attendue : offre de prêt, cautionnements et contrats d’assurance concordants pour chaque emprunteur.
- Écrire les règles de décision pour les travaux, dépenses, occupation et location.Preuve attendue : convention ou statuts fixant majorités, pouvoirs, répartition des charges et gestion courante.
- Prévoir la séparation, la vente, le décès ou l’impossibilité pour l’un de payer.Preuve attendue : clauses de sortie, valorisation des parts, assurances et dispositions successorales relues par le professionnel compétent.
Ces contrôles restent sur cet appareil. Enregistrés, ils rejoignent votre projet et vous les retrouverez cochables, avec la preuve attendue en regard.
Sources et portée
Textes et pages officielles relus le 15/08/2026. La fiche prépare les questions ; elle ne remplace pas l’analyse du notaire, notamment pour la fiscalité, la succession et les clauses particulières.
- Code civil, article 815Niveau 1 — droit de demander le partage de l’indivision ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, article 815-3Niveau 1 — majorité des deux tiers pour certains actes d’administration et unanimité pour les actes de disposition hors exceptions ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, article 815-13Niveau 1 — dépenses de conservation et d’amélioration d’un bien indivis ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, articles 1873-1 et suivantsNiveau 1 — convention d’indivision ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, article 1873-3Niveau 1 — convention à durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, articles 1857 et 1858Niveau 1 — responsabilité proportionnelle des associés et poursuite préalable de la société ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, article 1536Niveau 1 — séparation de biens entre époux ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, articles 515-5 et 515-5-1Niveau 1 — séparation patrimoniale du PACS et option d’indivision par moitié ; relu le 15/08/2026.
- Code civil, article 515-8Niveau 1 — définition du concubinage ; relu le 15/08/2026.
- Service-Public — héritiers avec ou sans testamentNiveau 2 — le partenaire de PACS et le concubin ne sont pas héritiers légaux sans disposition ; consulté le 15/08/2026.
- ANIL — achat et vente d’un logement en coupleNiveau 2 — conséquences pratiques du statut et de l’acte ; consulté le 15/08/2026.
Information pédagogique. Cette fiche ne remplace ni les textes applicables, ni le conseil d’un notaire, avocat ou ADIL. Faites valider le montage, ses clauses et ses conséquences fiscales avant tout engagement.