Le constructeur propose le plan et construit : la loi lui impose ce contrat, avec garantie de livraison, échéancier plafonné et prix ferme. Le plus protecteur, le moins souple.
CCMI, entreprise générale ou lots séparés : choisir son montage
C’est la décision qui commande toutes les autres, et elle se prend souvent sans le savoir. Un seul contrat vous achète de la tranquillité ; dix contrats vous achètent du prix et de la liberté — au prix de responsabilités qui vous reviennent, y compris quelques-unes que la loi vous attribue sans vous prévenir.
Vous croyez choisir votre montage : le plus souvent, c’est lui qui vous choisit. Dès qu’un professionnel propose le plan et se charge de construire, la loi lui impose le contrat de construction — qu’il l’appelle « devis » ou « marché » n’y change rien. La vraie question n’est donc pas « lequel je prends », mais « dans lequel suis-je déjà, sans le savoir ? »
Le montage, c’est le nombre de contrats que vous signez
Construire une maison, c’est faire exécuter une trentaine de métiers. Le montage revient à une seule question : combien de contrats signez-vous, et qui répond du tout ? Plus vous divisez, plus vous gagnez en prix et en liberté de choix — et plus vous récupérez de responsabilités qui, ailleurs, étaient portées par quelqu’un d’autre.
Ce que presque personne ne dit : vous ne choisissez pas toujours librement. Certains montages sont imposés dès qu’un professionnel remplit certaines conditions, et ces règles sont d’ordre public — le contrat ne peut pas les écarter (code de la construction et de l’habitation, article L. 230-1).
Les quatre montages, et ce que chacun vous transfère
Vos plans, mais l’entreprise prend le gros œuvre et le hors d’eau-hors d’air : le régime protecteur s’applique quand même. Beaucoup le signent en croyant faire un simple marché de travaux.
Un architecte ou un maître d’œuvre conçoit, consulte, coordonne et vous assiste à la réception. Un contrat par lot, plus le sien. Liberté de choix, coordination portée par un professionnel.
Vous signez chaque lot et vous coordonnez. Ni garantie de livraison, ni enveloppe globale, ni tiers pour arbitrer. Le gain de prix est réel, la charge de travail aussi.
Ce que le montage ne change jamais
Trois obligations vous suivent quel que soit le chemin choisi. L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par celui qui fait réaliser les travaux, avant l’ouverture du chantier : les particuliers n’en sont pas dispensés (code des assurances, article L. 242-1). Le recours à un architecte s’impose au-delà de 150 m² de surface de plancher pour une personne physique qui construit en usage non agricole (code de l’urbanisme, article R*431-2). Et la garantie décennale de chaque entreprise doit être justifiée à sa date, entreprise par entreprise, avant qu’elle n’intervienne.
Pilote ton chantier vous aide à identifier le montage réellement applicable à votre projet, à réunir les pièces que chacun doit vous remettre, et à conserver les attestations d’assurance à la bonne date.
Les questions à poser — et la réponse à attendre
- « Qui a proposé les plans, vous ou moi ? » C’est la question qui décide du régime. Si le professionnel propose ou fait proposer le plan et se charge de la construction d’une maison de deux logements au plus, la loi lui impose le contrat de construction de maison individuelle (CCH, article L. 231-1). Il ne peut pas y échapper en appelant son document « devis » ou « marché de travaux ».
- « Prenez-vous le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air ? » Si la réponse est oui, même avec vos plans à vous, le régime protecteur du contrat sans fourniture de plan s’applique (CCH, article L. 232-1). Attendez un contrat qui le dit ; un silence sur ce point n’efface pas la règle, il révèle l’ignorance.
- « Qui assure la coordination du chantier, et sous quel titre ? » Pour un particulier qui construit pour lui-même avec permis de construire, la coordination en matière de sécurité et de santé est assurée par la maîtrise d’œuvre pendant la conception, et par celui qui assure effectivement la maîtrise du chantier pendant les travaux (code du travail, article L. 4532-7). Sans maître d’œuvre, cette personne, c’est vous.
- « Qui souscrit la dommages-ouvrage, et à quelle date ? » Attendez une réponse datée, pas une intention. Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. En lots séparés, personne ne le fera à votre place.
- « Que se passe-t-il si une entreprise s’arrête en cours de chantier ? » En CCMI avec plan, la garantie de livraison prend le relais pour achever à prix et délais convenus. En lots séparés, la réponse honnête est : vous relancez une consultation, vous payez la différence, et vous perdez du temps. Faites-la dire à voix haute avant de signer.
Conseil de terrain
Le piège le plus courant n’est pas de choisir le mauvais montage : c’est de croire qu’on est dans un montage alors qu’on est dans un autre. Le cas revient sans cesse : un client pense avoir signé un marché de travaux libre, alors que l’entreprise prenait le gros œuvre et le hors d’eau — c’était un contrat de construction, avec toutes ses obligations, et aucune n’avait été respectée. Lisez ce que l’entreprise fait, pas ce que le papier s’appelle.
Le vrai coût des lots séparés
Diviser en lots fait baisser le prix affiché, parce que vous ne payez plus la marge de coordination ni la garantie de livraison. Ce que vous récupérez en échange se compte rarement à l’avance : les trous entre les lots — qui pose le fourreau, qui rebouche la saignée, qui reprend l’enduit après le passage de l’électricien — sont la première source de dépassement. Chaque trou se règle par un avenant, au prix du moment, sans concurrence.
S’ajoute le calendrier : une entreprise qui décale entraîne toutes les suivantes, et vous n’avez aucun levier contractuel entre elles puisqu’elles n’ont pas de lien entre elles. Le montant que vous économisez sur les devis peut être repris intégralement par les mois de retard et les reprises — sans compter votre temps, qui n’apparaît sur aucune ligne.
Points de vigilance
- Un professionnel propose les plans et construit, mais présente un simple « devis » : le régime du CCMI s’applique quand même, et son absence est un signal.
- Personne ne se déclare responsable de la coordination des travaux — donc c’est vous, sans l’avoir su.
- Aucune date n’est fixée pour la souscription de la dommages-ouvrage.
- Un lot est « à voir plus tard » : les interfaces non attribuées reviennent toujours en avenant.
- Les attestations de garantie décennale ne sont pas produites, ou sont périmées à la date d’intervention.
À conserver dans votre dossier
- Le contrat de chaque intervenant, avec la description de ce qu’il exécute réellement.
- Les attestations de garantie décennale, valides à la date d’intervention de chacun.
- L’attestation de dommages-ouvrage, datée d’avant l’ouverture du chantier.
- Le contrat de maîtrise d’œuvre et le contenu précis de sa mission, s’il y en a une.
- La liste écrite des interfaces entre lots et de qui les prend en charge.
Passer à l'action
Cette fiche explique. Pour cocher vos contrôles, les enregistrer et les retrouver, l'outil correspondant les reprend et les range dans votre projet.
Mon contrat, de la signature au chantierJe veux un prix ferme et dormir tranquille
Le CCMI avec fourniture de plan est fait pour cela : prix convenu, échéancier plafonné, garantie de livraison si le constructeur défaille. Le contrepoids est la liberté de choix, plus étroite, et le prix, plus élevé. Vérifiez le contrat point par point avant de signer.
Ce que le CCMI doit garantir →J’ai déjà mes plans et je cherche une entreprise
Attention au basculement : si l’entreprise prend le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air, vous êtes dans un contrat de construction sans fourniture de plan, avec ses obligations. Faites-le écrire plutôt que de le découvrir en cas de litige.
Passer les cinq contrôles →Je construis en lots avec un maître d’œuvre
Le point à cadrer n’est pas le prix de la mission, c’est son contenu : conception seule, ou consultation des entreprises, direction des travaux, assistance à la réception ? Deux missions au même prix peuvent couvrir des choses très différentes.
Comparer devis et missions →Je construis en lots et je coordonne moi-même
Vous devenez celui qui assure effectivement la maîtrise du chantier — avec ce que cela emporte en coordination de sécurité. Prévoyez le temps réel : présence sur site, arbitrages entre entreprises, relances. Et soignez d’avance la liste des interfaces entre lots.
Tenir le suivi du chantier →Mon projet dépasse 150 m² de surface de plancher
Le recours à un architecte s’impose, quel que soit le montage retenu : c’est une condition de recevabilité du permis, pas une option de confort. En dessous de ce seuil, une personne physique construisant en usage non agricole en est dispensée.
Préparer mon autorisation →Je construis outre-mer
Le régime des contrats est national et s’applique à l’identique dans les départements et régions d’outre-mer. Ce qui change, ce sont les règles techniques que le contrat doit viser : réglementation thermique propre au territoire, dispositions paracycloniques, zonage sismique, protection contre les termites. Un contrat qui ne les cite pas est un contrat écrit ailleurs.
Quel texte s’applique chez vous ? →Contrats, attestations d’assurance, missions de maîtrise d’œuvre, liste des interfaces : tout se conserve. Votre espace projet garde ces pièces datées, prêtes pour le chantier, la réception et l’après.
Ranger ces pièces dans mon projet →Les contrôles à emporter dans votre projet
Ajoutez ces vérifications avant d’arrêter votre montage contractuel.
- Établir par écrit qui répond de l’ouvrage entier en cas de désordre.Preuve attendue : contrat désignant un interlocuteur unique, ou liste des lots avec le responsable de chacun.
- Déterminer qui coordonne les entreprises et qui porte la sécurité du chantier.Preuve attendue : mission écrite de maîtrise d’œuvre ou de coordination, avec son étendue et sa rémunération.
- Vérifier que le montage retenu vous laisse une garantie de livraison ou une couverture équivalente.Preuve attendue : attestation du garant, ou note écrite expliquant ce qui remplace cette garantie.
- Faire écrire ce qui n’est confié à personne — les interfaces entre lots.Preuve attendue : tableau des limites de prestation, interface par interface, validé par chaque entreprise.
- Comparer les montages sur le coût complet, coordination et aléas compris.Preuve attendue : comparatif à périmètre identique, incluant honoraires, assurances et provision pour aléas.
Ces contrôles restent sur cet appareil. Enregistrés, ils rejoignent votre projet et vous les retrouverez cochables, avec la preuve attendue en regard.
Sources et limites de la fiche
Références vérifiées sur Légifrance le 19/08/2026.
- Code de la construction et de l’habitation, titre III « Construction d’une maison individuelle » (articles L. 230-1 à L. 232-2) : caractère d’ordre public des règles (L. 230-1) ; champ du contrat avec fourniture de plan (L. 231-1) ; champ du contrat sans fourniture de plan, qui vise les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (L. 232-1). Consulté le 19/08/2026.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6 : objet de la garantie de livraison, qui couvre le maître de l’ouvrage à compter de l’ouverture du chantier contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution. Version en vigueur au 1er février 2020. Consulté le 19/08/2026.
- Code de l’urbanisme, article R*431-2 : dispense de recours à un architecte pour une personne physique construisant en usage non agricole dans la limite de 150 m² de surface de plancher. Version en vigueur depuis le 23 juin 2019 (décret n° 2019-617 du 21 juin 2019). Consulté le 19/08/2026.
- Code du travail, article L. 4532-7 : pour une opération entreprise par un particulier pour son usage personnel et soumise à permis de construire, la coordination est assurée par la maîtrise d’œuvre en conception et par la personne qui assure effectivement la maîtrise du chantier en réalisation ; sans permis, par l’un des entrepreneurs présents. Version en vigueur au 1er mai 2008. Consulté le 19/08/2026.
- Code des assurances, article L. 242-1 : obligation, pour celui qui fait réaliser les travaux, de souscrire l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier ; les dispenses visent des personnes morales et les personnes publiques, non les particuliers. Consulté le 19/08/2026.
Cette fiche décrit le champ d’application des montages et ce que chacun transfère. Elle ne détaille ni les clauses du contrat de construction — voir la fiche dédiée — ni les règles techniques applicables à votre territoire, qui se vérifient séparément. Elle ne constitue pas un conseil juridique sur un contrat particulier.
Information pédagogique. Cette fiche ne remplace ni les référentiels applicables à votre projet, ni l’évaluation d’un professionnel responsable, ni les conditions contractuelles des fabricants, qui seules engagent.